026 - 최소 23만 가구가 깡통전세? 전세 사기와 차이점은?

HUG에 따르면 ‘22년 임차인이

돌려받지 못한 보증금은 총 1조 1726억 원이다.

깡통전세가 무언인지, 전세사기와의 차이도 알아보자

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현황

먼저 깡통전세란, 임차인의 보증금과 임대인의 주택 담보대출을 더한 금액이 집값의 80% 이상일 때 이렇게 부른다. 계약만기 이후 임차인이 임대인에게 보증금을 돌려받을 때 문제가 될 수 있다. 임대인이 주택담보대출금을 제때 갚지 못해 집이 경매로 넘어갈 수 있고, 경매에서 낙찰된 금액으로 대출금을 갚고 나면 임차인에게 돌려줄 보증금이 모자룰 수 있기 때문이다. 깡통전세가 이슈가 되고 있는 것은 뉴스와 신문을 통해 많이들 접했을 것이다. 인천 건축왕 전세사기 사건으로 시끄러운 가운데 깡통전세 이슈가 새롭게 떠오르고 있는 상황이다. 한 국회 의원실에서 주택자금조달 계획서( ’ 20년 ~ ‘22.08월 ) 161만 건을 분석한 결과를 내놓았다. 전세가율* 80%*를 넘는 깡통전세 고 위험군이 12만 1553건 전세가율 60~80%인 잠재적 깡통 전세위험군은 11만 1481건이었다. 전국 깡통전세 위험군이 최소 23만 가구라는 얘기다.

* 전세가율이란?  - 집 값대비 전셋값의 비율을 말한다. 10억 원의 집의 전세가 8억이라면 전세가율은 80%가 된다.

HUG( 주택도기 보증 공사)에 따르면 ’ 22년 임대인에게 임차인이 받지 못한 보증금은 총 1조 1726억 원이다. ‘21년 5799억 원의 2배가 조금 넘는 수준이다. 보증금을 돌려주지 못한 깡통전세가 늘어나는 이유는 저금리 당시 너도나도 갭투자*를 했기 때문에 그의 후유증으로 전문가들은 보고 있다. 현재는 금리 인상기로 집값과 전셋값이 하락하고 있는 상황이고, 기존 전셋값 수준으로 새로운 임차인을 구할 수 없는 데다 대출 상환까지 부담이 커지며 기존 임차인에게 내줄 보증금이 부족한 임대인들이 늘었다.

* 갭투자란?  - 전세를 끼고 부동산에 투자하는 방법으로 전세가율이 높을수록 갭이 적어 투자금도 적게 들게 된다. 소액의 투자금으로 집을 구입 후,    상승장에 시세차익을 노리는 것으로 레버리지를 활용한 투자방법이다.

최근 국무총리 산하의 국토연구원은 보고서를 통해 보증금을 돌려주니 못하는 전셋집 비율이 가장 높은 시기는 ’ 24년 상반기로 예상된다 전했다. 전셋값이 정점을 찍은 ‘21년 하반기 ~ ’ 22년 상반기 사이에 전세 계약을 갱신한 가구가 아직 남아있기 때문이라는 평이다. 추가로 이들은 앞으로 집값이 20% 떨어지면 갭투자한 주택의 40%가 보증금을 돌려주지 못할 것이라 말했다. 이에 깡통전세를 막기 위해 전세가율이 70%를 넘지 않도록 법을 고쳐 규제해야 한다는 목소리도 나온다. 전세가율이 높으면 적은 자본으로도 집을 살 수 있고, 전세사기의 씨앗이 될 수 있기 때문이다.

 

궁금증
깡통주택과 전세사기는 무엇이 다른가?

전세사기는 애당초에 보증금을 떼먹을 목적으로 계약을 하게 된다. 하지만 깡통전세는 집값과 전셋값이 동반 하라하며, 기존 보증금 수준으로 임차인을 구하지 못할 때 생기게 된다. 즉, 최초에는 사기를 치고자 했던 게 아니나( 물론 사기를 치려 한 임대인도 있겠지만.. ) 현재 부동산 시장이 하락기에 따라 신규 임차인을 구하지 못해( 또는 기존 보증금 수준으로 맞추지 못해.. ) 기존 임차인이 빠져나갈 때 보증금을 주지 못하는 상황이 일반적이다.

LH( 한국토지주택공사 )에서는 전세사기 피해 주택을 매입한다고 전했다. 전세 사기 관련 경매 주택을 사들여 매입 임대주택*으로 활용한다는 계획인데, 만약 전세 사기 피해자가 전셋집을 낙찰받길 원하면 우선 매수권을 줌으로써, 내 집 마련을 할 수 있도록 하는 전략이다. LH는 올해 2만 6천채의 집을 사들여 임대주택으로 쓸 계획이었는데 최대한 전세사기 피해 주택을 사들이는 쪽으로 방향을 틀었다.

* 매입임대주택  - 기존집을 LH가 사들여 더소득층과 청년들에게 저렴하게 빌려주는 주택이다.

 

내 생각

참 어려운 시국에 피해 가구들이 늘어나는 것을 보면 참으로 개탄스럽다. 정부에서도 어려움을 인지한 듯 LH에서 j전세 사기 주택을 매입하는 쪽으로 가닥을 잡았다. 또한 금융감독원에서는 4.21 부 여의도와 인천에 전세사기 피해 “종합금융지원센터”를 열었다. 전세사기 피해를 입었다면 전세피해지원센터를 통해 경매 및 매각을 늦추거나 금융상담ㄷ, 주거 안 적 피로그램 안내등을 받을 수 있다. 상담은 오전 9시 ~ 오후 6시까지 운영하며, 전화상담은 서울 1332-1, 인천은 032-715-4803이다. 인터넷으로도 민원 접수가 가능하다. 그리고 4대 시중은행( KB국민, 신한, 우리, 하나은행 )에서도 전세사기 피해 가구에 대한 지원책을 내놓고 있고, KB국민, 신행은행은 각각 대출금리를 최대 1년, 2년간 2% p 깎아주기로 했으며, 우리은행은 5300억 원 규모의 금융 지원을 하기로 했다. 하나은행 역시 최대 5000억 원 한도로 대출을 지원하고, 1년간 이자를 전액 면제해 주기로 했다. 임대인도 임차인도 모두 힘든 상황이겠지만 위 지원대책을 들을 참고해서 잘 이겨냈으면 한다. 끝.