022 - 1기 신도시 특별법 발의에 따른 현 분위기는?

1기 신도시의 재정비를 통해

차세대 명품도시로 재탄생 시키고자 하는

[ 1기 신도시 특별법 ]에 대해 알아보자

---

현황

윤석열 대통령이 당선 전 후보 시절 1기 신도시 재정비 사업 촉진을 위한 특별법 [ 1기 신도시 특별법 ] 을 공약으로 내세웠었다. 해당 특별법은 지어진 지 30년이 지나 노후화된 1기 신도시( 분당, 평촌, 일산, 중동, 산본 등 )의 단지, 기반 시설 등 재건축 및 리모델링 사업을 추진하기 위해 마련됐고, 또한 노후 주거지의 재건축 속도를 높여 양질의 주택 공급을 늘리는데 필요한 제도적 장치를 마련한다는 것이 목표이다.

​

■ 특별 정비구역에 대한 특례 및 지원 ( 국토교통부 '23. 02. 27 보도자료 참고 )

구분	내용
정비 사업 인허가 절차 간소화	특별 정비구역 내에서 진행되는 모든 노후계획도시정비 사업에는 통합심의 절차를 적용하여 보다 신속한 사업 추진
안전진단 제도 규제 완화	특별 정비예정 구역으로 지정되면 시장·군수 등 지정권자는 ｢도시정비법 ｣에서 정하는 기준보다 완화된 안전진단 기준( 시행령 규정 예정 )을 적용
재건축 초과이익 환수제 완화	특별 정비구역은 각종 특례가 집중되므로 적정 수준의 초과이익을 환수 하여 지역 간 형평성을 확보 및 기반 시설 재투자 재원 등으로 활용 필요
용적률 500% 상향	용적률 규제는 종상향 수준( 예: 2종 → 3종·준 주거 등, 시행령 규정 )으로 완화하며, 용도지역도 지역 여건에 따라 변경이 가능하도록 규정
세입자 이주 대책 및 재정착 대책	질서 있고 체계적인 정비와 주택 시장 불안을 최소화하기 위해서는 체계적인 이주대책 수립이 필요

■ 추진체계

'23. 02. 07 국토부는 1기 신도시 특별법의 주요 내용을 확정했다. 이러한 내용을 담아 03. 24 송언석 의원( 국민의힘 )이 1기 신도시 지역 등 전국 노후 도시 재정비를 골자로 한 1기 신도시 특별법( 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 )을 대표 발의 했다. 국토부 원희룡 장관은 1기 신도시 특별법이 빠르게 국회를 통과할 수 있도록 힘쓰겠다 밝혔다.

​

1기 신도시 현황

'23. 02. 01 경기부동산포털에 따르면 올해 2월 경기 성남 분당구 아파트 거래건수(계약일 기준)는 124건으로 전월( 53건 )의 두 배를 넘었다. 거래일로부터 한 달 이내 실거래가 신고를 해야 하는 상황을 감안하면 2월 거래건수는 더 늘어날 것으로 예상했다.

같은 기간 고양 일산동·서구 아파트 거래건수도 308건으로 전월( 194건 )의 1.5배를 넘어섰다. 현장에서는 올해 초부터 급매물을 중심으로 거래가 이어졌다고 전한다. 다만 급매물 소진 이후 매수자들이 추격매수에는 나서지 않고 있고, 매도자들도 종전 실거래가보다 낮거나 비슷한 가격으로는 집을 내놓지 않아 거래는 소강상태에 접어든 상태 다라 전했다.

분당구 서현동의 한 공인 중개사무소 관계자는 "2~3주 전까지 20평대는 최고가 대비 2억 원, 30평대는 3억 원, 40평대 이상은 4억 원 정도 내린 가격의 급매물들이 속속 소진됐다"라며 "이후에는 매도자와 매수자 간 희망가격 차이로 거래가 체결되지 않고 있다"라고 전했다. 일산서구 마두동의 한 공인 중개사무소 관계자도 "올해 초 경인선 인근의 초급매물이 소진되고 이후 이 지역에 거래되지 않았던 초급 매도 거래된 뒤 현재는 조용한 분위기"라고 전했다.

​현장에서는 1기 신도시의 연이은 거래의 배경을 1기 신도시 재정비가 아닌 기준금리 급등 정세와 규제지역 해제 등 정부의 규제 완화 등의 영향으로 보고 있으며, 분당 서현동의 다른 공인 중개사무소 관계자는 "1기 신도시 특별법이 통과되더라도 선도지구 지정 등 어느 정도 윤곽이 나와야 분당 재정비가 현실화되는 것이기 때문에 이를 염두에 두고 매수하는 분들은 많지 않다"라며 "집값이 바닥이라고 판단한 실수요자들이 목동이나 잠실처럼 분당 역시 매수에 나선 것으로 보고 있다"라고 말했다.

일산 주엽동의 한 공인 중개사무소 관계자도 "지난해까지는 재건축을 염두에 둔 투자자들이 드물게 매수에 나서기도 했지만 최근에는 재건축 호재를 노린 투자자들보다는 개통이 임박한 대곡 소사선( 고양 대곡역과 부천 소사역을 연결하는 광역철도 )과 오마 학군과 후곡 학군을 염두에 둔 실수요자들이 일산을 매수한 것으로 알고 있다"라고 전했다.

 

내 생각

이번 1기 신도시 특별법에 대해 알아보던 중 기본적으로 궁금했던( 리모델링과 재건축의 차이와 1기 신도시의 개요 등 ) 부분들이 많이 해소되었다. 나 역시 1기 신도시에서 어린 시절을 보냈기에( 현재는 타 지역에 거주 中 ) 다시 살던 곳으로 가고 싶다는 욕구가 크다. 해서 퇴근 후에도 부동산 App과 주말 임장을 통해 현재 보유하고 있는 자본을 비교해가며, 물건들을 찾아보고 있다. 금리 인상이 소강상태인 지금 언젠가 갈아타기를 위해 Data를 지속 업데이트해가야 할 시기인 것 같다. 끝.