016 - 시중 주담대 VS 특례보금자리론 '선택' 그것이 문제로다

시중은행 금리 하단 1년 만에 3%대

특례보금자리론은?

현황

주택담보대출( 이하 '주담대 ) 금리 하단이 3%대 진입하게 되었다. 지난 해 2월 이후 약 1년 만이다.

반대로 지난 1월 확대 시행키로 한 정책 모기지 상품인 특례보금자리론은 지난달 30일 금리가 동결되었다. 특례보금자리론은 우대금리를 적용해야만 금리가 3%대로 떨어지는데, 경우에 따라 특례보금자리론의 금리가 시중은행보다 더 비싸지게 된다. 이에 따라 여전히 4%대를 유지하고 있는 특례보금자리론의 금리를 조정해야 한다는 목소리가 나오는 이유이다.

자료 : 금융위원회 참고

 

 

■ 특례보금자리론
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- 특례보금자리론은 기존 보금자리론과 안심 전환대출, 적격대출 등 정책 모기지를 통합한 상품으로 '23. 01월 출시돼 1년간 한시적 운영된다. 연 4%대 고정금리 대출상품으로 기존 보금자리론( 소득 7,000만원 이하 )과 달리 소득 요건이 완화되어 운영한다는 것이 특징이다. 사회적 베려 층, 저소득 청년, 신혼가구, 미분양 주택 등 최대한 도 0.8%p 의 기타 우대 금리를 더하면 금리가 최저 3.25%p ~ 3.55%p 까지 낮아진다.
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- 대출 기간 내 매년 1주택 유지 요건을 점검하며, 주택담보대출비율( LTV* )과 총부채상환비율( DTI* )은 기존 보금자리론과 마찬가지로 각각 70%( 생애 최초 구매자 80% )와 60%가 적용되지만 총부채 원리금 상환 비율( DSR*​ )은 적용되지 않는다.
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*​ LTV( Loan to Value ratio ) : 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산 가치의 비율이다.
- 예시 : LTV가 60%이고 3억 주택을 담보로 대출 시 빌릴 수 있는 금액은 최대 1억 8천만원( 3억 x 0.6 )이다.
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* DTI( Debt To Income ) : 금융부채 상환능력을 소득으로 따져 대출한도를 정하는 비율이다.
- 예시 : 연 소득 7,000만원이고 DTI를 40%로 설정할 경우 총부채의 연간 원리금 상환액이 2,800
( 7천만원 x 0.4 )만원을 초과하지 않도록 대출 규모를 제한한다.
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* DSR( Debt Service Ratio ) : 모든 신용대출 원리금을 포함한 총 대출 상환액이 연간 소득액에서
차지하는 비중으로 대출 상환 능력을 심사하기 위해 금융위원회가 '16년 마련한 대출심사 지표이다.
- 예시 : 연 소득 5,000만원이고, 신용대출 및 할부금, 주담대 전체 원리금 상환금액이 3,000만원이며,
이 사람의 DSR은 60%이다.

 

2일 금융업계에 따르면, 지난달 말 5대 은행( KB국민, 신한, 하나, 우리, NH농협 )의 고정형 주택 담보대출 금리는 3.66%p ~ 5.85%p 로 나타났고, 20여 일 만에 금리 상단과 하단이 각각 0.54%p · 0.83%p 하락했다.

 

시중은행 금리가 떨어진 이유?

이유는 2가지로 볼 수 있는데, 첫 번째는 은행채 5년물의 금리가 떨어져서이다. 지난달 4.57%였던 5년 만기 은행채 금리는 지난달 말 3.95%로 한 달 사이 0.62%p 빠졌다. 지난달 미국 SVB( Silicon Valley Bank ) 파산 이후 안전자산으로 꼽히는 은행채로 투자수요가 몰리면서 채권 가격 금리 상승( 금리 하락) 이 나타났다. 은행일 발행하는 채권의 금리가 떨어지면 은행은 더 저렴한 이자율로 자금을 조달할 수 있다. 이로 인해 은행의 주담대 대출의 금리도 떨어지는 것이 가능하다. 시장 금리가 내려감으로 인한 결과로 볼 수 있다. 채권의 이자율은 채권 발행 시점의 시장금리에 따라 결정되며, 주담대 대출금리 역시 은행이 채권을 발행 할 때 결정된 시장 금리를 따라가기 때문이다.

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두 번째는 금융당국이 '상생금융'을 강조하면서 은행권 주담대 금리를 낮추는 데 있다. 지난달 30일 우리은행은 모든 가계대출 상품 금리를 최대 0.7%p 내린다고 발표했으며, KB국민, 신한, 하나은행 등도 가계대출 인하 방침을 내놓았다.

 

특례보금자리론은 왜 금리가 그대로인가?

지난달 30일 한국주택금융공사( HF )는 특례보금자리론 4월 금리를 동결한다고 발표했다.

HF 관계자에 따르면 "최근 시중금리가 하락하는 모습을 보이고 있으나, 향후 자금조달 시장 향방에 대한 불확실성이 큰 만큼 금리를 동결하기로 결정했다"라고 전했다.

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특례보금자리론은 신청 규모가 7주 만에 공급 예정액의 56%를 넘어섰다고 한다. 그에 따라 특례보금자리론 대출 승인 기한을 신청일로부터 40일 → 60일로 늘렸다. 기존 대출 상환용 신청 건수가 전체의 51% 수준으로 신규 매매 보다 높은 구성비를 갖고 있다.

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일각에서는 특례보금자리론이 초반에 신청자들이 몰리며 과부하가 걸려 업무처리가 늦춰졌던 것과 관련 업무 편의를 위해 동결한것이 아니냐는 지적도 있었다.

 

내 생각

특례보금자리론을 신청하고자 했던 나 역시 출시 초반 엄청난 인기에 신청에 대한 조바심 났던 기억이 있다. 나 역시 이사를 가고 싶다는 생각에 관심 있게 본 상품이다. 현재 주담대 하단의 금리( 3.66% )보다 특례보금자리론 금리가 ( 4.05% 우대형 ) 높은 편이다. 현재의 기조로 본다면 특례보금자리론 역시 떨어지지 않을까란 생각을 조심스레 해본다. 초기의 인기 유지와 정부 지원 산업이기에 메리트를 줄 거라 생각한다. 특례보금자리론의 장점은 명확하다. 기존 보금자리론 대비 중도상환수수료가 없는 점, DSR을 따지지 않는다는 점, 기준 자체가 완화된 점 등등.. 지속적인 관심을 가져볼 생각이다. 끝.